Condominio: come ottenere la revoca dell’amministratore, casistica della gestione irregolare

La nomina dell’amministratore condominiale, che è obbligatoria per condominio con più di otto condomini, la sua revoca sono passaggi molto delicati nella vita condominiale. La notevole litigiosità prodotta dai condomini, rende la figura dell’amministratore sottoposta spesso a critiche, pertanto andiamo ad approfondire le modalità di revoca.

La durata dell’incarico è di un anno ed, in caso di mancata revoca, si rinnova automaticamente per un periodo corrispondente. Scaduti i due anni, l’amministratore in carica deve necessariamente mettere all'ordine del giorno la nomina. Se è confermato l’incarico prosegue, altrimenti viene nominato un altro amministratore.

Ci sono due strade per ottenere la revoca dell’amministratore.

-La prima, più lineare, è quella di votarla in assemblea (anche senza giusta causa) con la maggioranza degli intervenuti, e almeno 500 millesimi.

-La seconda, più complessa, prevede che ci si possa rivolgere al Tribunale (anche senza essere passati dall’assemblea) per ottenere la “revoca giudiziale”. Tuttavia tale soluzione è percorribile solo in caso di comportamenti illeciti; è opportuno chiedere contestualmente la nomina di un nuovo amministratore.

Quando si può chiedere al tribunale la revoca dell’ amministratore?

Tutte le volte in cui l’amministratore venga meno agli obblighi inerenti al proprio mandato.

La legge indica delle ipotesi a titolo di esempio [art. 1129 cod. civ.]. Si tratta di comportamenti che una volta posti in essere dall’amministratore comportano il venir meno del rapporto di fiducia in virtù del quale l’assemblea gli aveva affidato il mandato.

L’assemblea condominiale può revocare l’incarico anche prima della scadenza, in ogni momento, anche in assenza di particolari motivi.

La procedura da seguire si articola in varie fasi e inizia con la convocazione di una assemblea straordinaria. Per farlo è necessario che almeno due condomini, che rappresentano non meno di 1/6 del valore millesimale del condominio, facciano espressa richiesta in tal senso all'amministratore.

In sostanza devono inviare una formale richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria, con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore in carica e la nomina del nuovo.

Ricevuta la richiesta formale, l’amministratore ha dieci giorni di tempo per dare seguito alla convocando l’assemblea.

Se l’amministratore nei termini prescritti, non ha provveduto alla convocazione dell’assemblea, i condomini interessati potranno convocare direttamente loro l’assemblea.

Quindi riunitasi legittimamente, potrà deliberare la revoca e la nuova nomina. Se non si rispetta questo ordine di convocazione, cioè con la richiesta fatta direttamente all'amministratore, l’assemblea convocata direttamente dai condomini può rischiare di diventare nulla. Esiste comunque la possibilità della revoca giudiziale, cioè attraverso il ricorso all’autorità giudiziaria, nei casi in cui vi è la presenza di gravi irregolarità gestionali dell’amministratore in carica. Come ad esempio, la mancata esecuzione delle delibere assembleari oppure il mancato recupero delle quote condominiali dovute dai condomini morosi. 

E’ chiaro che questa strada va percorsa solo come estrema soluzione, possibilmente con l’ausilio di un legale. Questa scelta di solito viene seguita quando si è soli ad avere individuato delle gravi irregolarità e non si riesce ad seguire la via della revoca stragiudiziale con la convocazione dell’assemblea straordinaria, per la revoca dell’amministratore inadempiente.

Le ipotesi di revoca

  1. Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente di cui al settimo comma dell’art. 1129 c.c.;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 
  5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio 
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130 c.c., numeri 6), 7) e 9) ovvero:

 [6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso]

  1. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’art. 1129 c.c. (l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.).

Altri motivi per la richiesta di revoca

La mancata frequenza dei corsi di aggiornamento annuale che l’amministratore ha l’obbligo di frequentare può essere fra queste.  Il codice civile affida infatti al condomino il potere di vigilare che il proprio amministratore abbia I REQUISITI NECESSARI per l’esercizio della professione e tra questi l’aggiornamento. Possono essere oggetto di azione per la revoca anche comportamenti dell’amministratore che favoriscano alcuni condomini a discapito di altri o l’appoggio  da parte dell’amministratore, nel corso delle assemblee, di delibere gradite ad una parte dei condomini e non accettabili per altri.

Non è obbligatorio chiedere la convocazione dell’assemblea per ottenerne la revoca: per i comportamenti illegittimi, pertanto, anche il singolo condomino (e quindi da solo, senza bisogno di maggioranze o di numeri minimi) potrà rivolgersi direttamente al Tribunale competente. Quest’ultimo provvederà con decreto motivato in camera di consiglio, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

In due casi particolari ogni singolo condomino potrà però convocare direttamente l’assemblea (senza passare dall’amministratore): gravi irregolarità fiscali e mancata apertura del conto corrente condominiale. 

Ciò che è cambiato con la recente legge di riforma, inoltre, è che ora il condomino che vuole ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore potrà limitarsi a chiamare in giudizio proprio quest’ultimo, senza doversi preoccupare di instaurare il contraddittorio, ritenuto prima necessario da alcuni Tribunali, nei confronti di tutti i condomini.

RICHIEDI CONSULENZA al fine di verificare irregolarità nella gestione condominiale ed eventualmente agire nei confronti dell’amministratore inadempiente.